De verschillende manieren om als zelfstandige vastgoed te kopen

Voor zelfstandigen is vastgoed een interessante investering om hun beperkte wettelijke pensioen aan te vullen met een vast bijkomend inkomen. We gaan na hoe rendabel zo’n investering nu werkelijk is, met welk geld u de aankoop best betaalt en hoe u het maximum rendement haalt uit het verhuren van uw vastgoed.

I. U koopt het pand privé en u verhuurt het

1. Hoe krijgt u het nodige kapitaal voor de aankoop bij elkaar?

1.1. Wat kost het u om uw spaargeld voor de aankoop te gebruiken?

1.1.1. Hoeveel belasting heeft u reeds betaald op uw spaargeld?

Privé geld opzijzetten kost u doorgaans minstens 50% belasting

Oorsprong privé-inkomen. Veel, zo niet alles, hangt inderdaad af van de wijze waarop u privé aan de nodige middelen geraakt om een onroerend goed te kopen. De situatie is vanzelfsprekend heel anders voor wie de Lotto gewonnen heeft en/of een belangrijke som erfde dan voor wie het nodige kapitaal bijeen moet verdienen met inkomsten uit arbeid. In het laatste geval moet er immers altijd eerst afgerekend worden met de fiscus wat – zoals in wat volgt zal blijken – uw spaarcapaciteit aanzienlijk vermindert.

Wij gaan er in deze uitgave evenwel van uit dat de middelen om het onroerend goed te kopen steeds moeten voortkomen uit beroepsinkomsten. Voor wie voldoende geërfd of gewonnen heeft, is de vraag naar enige pensioenzekerheid via vastgoed immers veel minder uitgesproken.

Inkomsten uit arbeid. Dit zijn fiscaal gezien de zgn. beroepsinkomsten en die worden, na aftrek van de forfaitaire of de werkelijke beroepskosten, progressief belast. Hoe hoger uw belastbaar beroepsinkomen, hoe hoger dus het belastingtarief. Voor inkomstenjaar 2021 (aanslagjaar 2022) zien de belastingschijven er samengevat als volgt uit:

Schijven belastbaar inkomen inkomstenjaar 2021	Tarief	Cumul belasting op de voorgaande schijven
€ 0 – € 13.540	25%	–
€ 13.540 – € 23.900	40%	€ 3.385
€ 23.900 – € 41.360	45%	€ 7.529
Boven de € 41.360	50%	€ 15.386

Vanaf een belastbaar beroepsinkomen van € 41.360 (inkomstenjaar 2021) betaalt u dus reeds 50% belasting, zodat er maximaal de helft van overblijft om aan de kant te zetten en helaas is dat nog niet alles...

Door de gemeentebelasting stijgt de belastingdruk naar ± 53%. Bovenop de federale belastingen wordt er inderdaad nog een bijkomende gemeentebelasting geheven. Deze varieert van gemeente tot gemeente, maar bedraagt gemakkelijk toch ook weer 6%.

De gemeentebelasting wordt echter niet berekend op uw inkomsten zelf, maar wel op het bedrag van de federale inkomstenbelasting. Concreet betekent dit dat uw hoogste inkomsten die belast worden tegen 50% een totale belastingdruk kennen van 53% of meer, nl. 50% inkomstenbelasting plus 6% van die 50% gemeentebelasting.

Naast belastingen betaalt u als zelfstandige ook sociale bijdragen

Degressief tarief. In tegenstelling tot de belastingtarieven, zijn de tarieven van de sociale bijdragen lager naarmate uw beroepsinkomen stijgt. Daarnaast zijn er voor de sociale bijdragen slechts twee tarieven. Daarenboven is het inkomen waarop er sociale bijdragen verschuldigd zijn geplafonneerd. Boven een bepaald grensbedrag zijn dus geen sociale bijdragen meer verschuldigd.

Er is geen verschil in tarief voor zelfstandigen in vennootschap (zaakvoerders/bestuurders) en zelfstandigen met een eenmanszaak of vrije beroepers.

Tarieven 2021. Het tarief van de sociale bijdragen voor een zelfstandige ziet er voor 2021 als volgt uit:

Nettoberoepsinkomen	Tarief sociale bijdragen
€ 0 – € 60.638,46	20,50%
€ 60.638,46 – € 89.361,89	14,16%

Daar moet u telkens nog de beheerskosten voor de sociale kas bijtellen (die kunnen verschillen naargelang van het gekozen sociaal verzekeringsfonds, maar ten minste 3,05% bedragen).

Let op! We houden even geen rekening met de ondergrens waaronder enkel de minimale sociale bijdrage verschuldigd is, noch met de speciale tarieven voor zelfstandigen in bijberoep, startende zelfstandigen, enz.

Berekeningsbasis. Uw sociale bijdragen worden berekend op uw netto belastbaar beroepsinkomen of m.a.w. op hetzelfde bedrag als datgene waarop ook uw belastingen berekend worden. Het verschil is evenwel dat uw sociale bijdragen zelf ook fiscaal aftrekbaar zijn en uw belastingen niet.

Verrekening aftrekbaarheid sociale bijdragen. Precies omdat de sociale bijdragen die u betaalt fiscaal aftrekbaar zijn, gaan we ervan uit dat de nettokosten van de 20,5% sociale bijdragen op de eerste schijf van uw inkomen – rekening houdend met het hoogste belastingtarief van 50% en de gemeentebelastingen – gelijk zijn aan 9,635%.

Hoeveel houdt u dan globaal gezien netto over van uw inkomen om te sparen?

Uitgangspunt. Om ergens een vergelijkingspunt te hebben, gaan we uit van de volgende veronderstellingen:

1.    We gaan ervan uit dat u uw inkomen onder de € 41.360 nodig heeft om van te leven of m.a.w. dat het geld dat u kunt sparen sowieso belast is tegen 50%.

2.    Uw sociale bijdragen worden berekend op uw inkomsten van het jaar zelf en niet langer op deze van drie jaar geleden. We houden evenwel geen rekening met het feit dat u eerst uw voorlopige sociale bijdragen verschuldigd bent en dat die nog wel berekend worden op het inkomen van drie jaar terug. Die voorlopige bijdragen zijn immers slechts tijdelijk. Uw definitieve sociale bijdragen van 2021 zullen immers steeds berekend worden op uw inkomsten van 2021.

3.    Aangezien uw sociale bijdragen zelf ook aftrekbaar zijn, verrekenen we dat ineens en hanteren we een tarief van 10,25%. Het verlaagd tarief van 14,16% (netto 7,08%) laten we buiten beschouwing.

4.    De gemeentebelasting laten we eveneens buiten beschouwing omdat deze in de praktijk varieert van 0% tot 9%.

Schematisch. Om te kunnen nagaan wat het netto kost om uw spaargeld te gebruiken voor de aankoop van een onroerend goed, berekenen we even wat er na de aftrek van belastingen en sociale bijdragen netto overblijft van elke € 1.000 inkomen die u verdient en die u zou kunnen sparen.

Inkomen vóór belastingen en sociale bijdragen	€ 1.000
Min sociale bijdragen, verondersteld 10,25%	- € 102,50
Belastbaar inkomen	€ 897,50
Min 50% inkomstenbelasting	- € 448,75
Netto	€ 448,75

Conclusie 1. Uw nettospaarcapaciteit bedraagt 44,875% van uw bruto-inkomen.

Conclusie 2. Om € 1.000 netto te kunnen sparen, heeft u een extra bruto-inkomen nodig van € 2.228,41. Na afhouding van sociale bijdragen en belastingen blijft er dan immers € 1.000 (44,875%) over.

1.1.2. Hoeveel belasting drukt er op uw spaargeld zelf?

Vermogensbelasting?

Voorlopig niet. Het bezit van spaargeld op zich is niet belastbaar in België. We kennen dus als dusdanig geen vermogensbelasting.

Roerende voorheffing

30% voor interesten op uw spaargeld. Uw spaargeld wordt niet nog eens extra belast (dat is nl. al gebeurd). De interesten die u er jaarlijks op verkrijgt worden echter wel belast. Die belasting wordt geheven in de vorm van een roerende voorheffing en deze bedraagt thans – op enkele uitzonderingen na – 30%.

30% voor dividenden. Heeft u uw spaargeld iets risicovoller belegd en geopteerd voor aandelen, dan worden de dividenden in principe ook belast tegen een rv-tarief van 30%, met de mogelijkheid om op een schijf van € 800 aan brutodividenden verkregen in 2021 de rv te recupereren.

Gelet op enerzijds de zeer lage rente en anderzijds het opzet van deze uitgave, gaan we hier evenwel niet verder op in.

1.1.3. Wat kost een pand van € 200.000 als u dat betaalt met uw spaargeld?

Kostprijselementen. Naast de aankoopprijs van het pand zelf, moet u ook rekening houden met o.m. de registratierechten (10% in Vlaanderen), het notarieel ereloon voor het verlijden van de aankoopakte en de aktekosten zelf. Die laatste twee ramen we gemakshalve op € 3.250.

Let op! Aangezien het gaat om het kopen van vastgoed voor uw pensioen, dat u zolang privé verhuurt, zal het doorgaans niet gaan om uw eerste of enige woning en ook niet om een woning die u zelf zal bewonen. Eventuele vrijstellingen of verminderingen inzake de registratierechten (o.m. 6% voor de enige gezinswoning, zgn. meeneembaarheid, voetvrijstelling van € 80.000 voor bescheiden gezinswoning, enz.) zijn dus in de regel niet van toepassing.

Totaal te betalen
Aankoopprijs	€ 200.000
10% registratierechten	€ 20.000
Notarieel ereloon en aktekosten (geraamd)	€ 3.250
Totaal	€ 223.250

Kostprijs om dit te betalen met uw spaargeld. Aangezien u van elke € 1.000 inkomen die u opzij wilt zetten of m.a.w. wilt sparen slechts 44,875% overhoudt na afhouding van sociale bijdragen en belastingen, moet de totale kostprijs gebruteerd worden om te weten wat een aankoop via spaargeld u werkelijk gekost heeft.

Samengevat. De werkelijke kostprijs van uw pand van € 200.000 gekocht met uw spaargeld bedraagt:

€ 223.250 / 44,875% = € 497.930,04

1.2. Is het beter om een hypothecaire lening aan te gaan dan om uw spaargeld voor de aankoop te gebruiken?

1.2.1. Is lenen altijd duurder?

(Netto-)interesten. Een lening aangaan kan uiteraard niet zonder daarvoor de nodige interesten te betalen. De interestvoet varieert in functie van o.m. de looptijd, de zgn. quotiteit of m.a.w. het gedeelte van de investering dat u met een lening wenst te financieren, het type van de lening, enz.

De vragen die zich dan stellen zijn: leent u het volledige bedrag inclusief de bijkomende kosten of financiert u toch een gedeelte met uw spaargeld? Wat is de variabiliteit van de interesten (jaarlijks herzienbaar, vijfjaarlijks herzienbaar, vaste interesten, enz.)?

Met netto-interest bedoelen we het bruto door de bank aangerekend tarief verminderd met de interesten die u blijft genieten op uw spaargeld aangezien u dat spaargeld nu niet of eventueel niet volledig gebruikt. Strikt genomen is enkel het verschil aan interesten in rekening te brengen.

Daar staat evenwel tegenover dat in onze eerste benadering (gebruik spaargeld) het gemis aan interesten op de spaarrekening door ze wel te gebruiken, ook niet verrekend werd.

Tijdsvoordeel. Een lening aangaan betekent uiteraard ook de ‘kosten’ ervan spreiden over een bepaalde periode, wat inhoudt dat ook de inflatie een rol zal spelen. De € 1.000 per maand die u in het begin bv. betaalt, zal niet dezelfde waarde meer hebben als deze die u over 10 of 15 jaar betaalt.

Het spreekt voor zich dat we deze kosten niet exact in cijfers kunnen gieten, gelet op de veelheid aan parameters en mogelijkheden die daarbij een rol spelen.

Irrationeel element. In theorie zou dat misschien niet mogen spelen, maar in de praktijk is het uiteraard niet uit te sluiten. Een lening aangaan, houdt een engagement in, lees: een verplichting op de langere termijn, terwijl uw spaargeld gebruiken in dat opzicht eenmalig is. Ook dat verschil is niet in cijfers weer te geven, maar kan en mag uiteraard een rol spelen.

1.2.2. Hoeveel extra inkomen heeft u nodig voor de afbetaling?

Hetzelfde principe als voor uw spaargeld?

Eveneens te bruteren met 44,875%? Strikt genomen wel natuurlijk. Voor elke € 1.000 die u moet afbetalen voor de hypothecaire lening, heeft u een bijkomend bruto-inkomen nodig van € 2.228,41. Na afhouding van uw sociale bijdragen en uw belastingen houdt u daarvan netto precies € 1.000 over.

Correctie omwille van fiscale aftrek? Een hypothecaire lening, ook deze voor bv. een tweede pand, kan inderdaad bepaalde fiscale voordelen meebrengen. De brutering met 44,875% zou m.a.w. ietwat gecorrigeerd mogen worden, al moet daar wel onmiddellijk aan toegevoegd worden dat deze fiscale verrekening doorgaans anderhalf à twee jaar op zich laat wachten. Veel vroeger moet u uw aanslagbiljet immers niet verwachten.

Verrekening met de nettohuuropbrengst

Huurinkomen is ook een inkomen. In de mate waarin u de bijkomende afbetaling van een lening kunt compenseren met de huuropbrengsten uit het aangekochte onroerend goed, wordt de noodzaak om extra inkomen of spaargeld aan te spreken uiteraard minder groot. Van belang in die context is evenwel de privéfiscaliteit omtrent de verhuurde panden.

Als privéwoning verhuurd of beroepsmatig verhuurd? Dit is inderdaad een groot verschil. Gebruikt een huurder het pand immers ook beroepsmatig, dan zal hij de betaalde huur in principe geheel of gedeeltelijk inbrengen als beroepskosten én dan wordt u als verhuurder belast op de zgn. werkelijke huuropbrengst.

Verhuurt u daarentegen een pand aan een privépersoon voor bewoning, dan worden uw huurinkomsten niet belast. U wordt dan in principe enkel belast op een verhoogd kadastraal inkomen, zij het dat u daar dan nog de interesten van uw hypothecaire lening kunt tegen afzetten.

Impact regionalisering woonfiscaliteit. De zesde staatshervorming heeft de onroerendgoedfiscaliteit grondig gewijzigd. Sinds aanslagjaar 2015 zijn de gewesten exclusief bevoegd geworden voor de fiscaliteit van de eigen woning. De niet-eigen woningen blijven een federale bevoegdheid. Een woning die u koopt om te verhuren blijft dus in principe een federale bevoegdheid, zeker als u daarnaast nog een ‘eigen woning’ bezit waar u ook gedomicilieerd bent.

 

II. Uw vennootschap koopt het pand en verhuurt het

1. De nettofinanciering door de vennootschap is goedkoper

1.1. Uw vennootschap betaalt minder belastingen

1.1.1. Lagere belastingdruk geeft hogere financieringscapaciteit

Maximale belastingdruk van 25%. De vennootschapsbelasting is – in tegenstelling tot de personenbelasting – niet progressief, maar bestaat in principe uit een vlak tarief van 25%. De belastingdruk stijgt m.a.w. niet naarmate de belastbare inkomsten stijgen.

Uw vennootschap betaalt op haar inkomsten bovendien geen gemeentebelasting en geen sociale bijdragen, zodat het tarief van 25% een allesomvattend maximumtarief is.

Minimale financieringscapaciteit van 75%. Dat is uiteraard het omgekeerde verhaal. Aangezien uw vennootschap maximaal 25% belastingen betaalt, houdt ze van elke € 100 belastbaar inkomen € 75 over om opzij te zetten.

Haar spaarcapaciteit is dus in eerste instantie veel groter dan die voor u privé, wat maakt dat ze ook veel sneller de nodige reserves zal kunnen bijeensparen om een onroerend goed aan te kopen. Haar ‘fiscale handicap’ is m.a.w. veel kleiner en dus is haar bewegingsvrijheid veel groter.

1.1.2. Verlaagd tarief in de vennootschapsbelasting vergroot het verschil nog!

Verlaagd tarief. Kleine vennootschappen genieten daarnaast onder een aantal voorwaarden een verlaagd belastingtarief van 20% voor de eerste schijf van € 100.000. Het deel boven € 100.000 wordt dan belast tegen 25%.

Als uw vennootschap dit verlaagd tarief kan genieten, dan houdt ze dus nog méér over, nl. € 80 per € 100 voor de eerste € 100.000 winst.

Voorwaarden voor dit verlaagd tarief. Zonder in detail te treden, is van belang voor dit verlaagd tarief dat uw vennootschap:

·     klein is volgens art. 1:24 §1-6 WVV;

·     geen zgn. financiële vennootschap is. Dat is kortweg een vennootschap die aandelen bezit waarvan de beleggingswaarde groter is dan 50% van de som van haar eigen gestorte kapitaal, haar belaste reserves en haar geboekte meerwaarden. Aandelenpakketten die minstens 75% vertegenwoordigen van het gestorte kapitaal (van de vennootschappen die die aandelen uitgegeven hebben) hoeven niet meegerekend te worden om die grens van 50% te berekenen;

·     voor meer dan de helft in het bezit is van natuurlijke (fysieke) personen;

·     aan ten minste één bedrijfsleider (zaakvoerder/bestuurder-natuurlijke persoon) een minimale bezoldiging uitkeert van in principe € 45.000.

1.1.3. Spaargeld van de vennootschap minder zwaar belast?

Eén tarief. In tegenstelling tot in de personenbelasting, is er in de vennootschapsbelasting geen onderscheid naargelang van de aard van de inkomsten. Een vennootschap kent alleen belastbare inkomsten, ongeacht of deze nu in se onroerend, roerend, beroepsmatig of divers zijn. Alle belastbare inkomsten worden dan ook tegen hetzelfde tarief van in principe 25% belast.

Roerende inkomsten dus minder zwaar belast dan bij u privé? Ja, aangezien u privé in principe 30% betaalt op de interesten en dividenden die u geniet.

Bovendien spelen ook nog volgende mechanismen mee ten voordele van een vennootschap:

1.    Verlaagd tarief. Geniet uw vennootschap het verlaagd tarief, dan geldt dit ook voor haar zgn. roerende inkomsten of m.a.w. voor haar financiële opbrengsten. Ze betaalt in het voorkomende geval mogelijk slechts 20%, zodat het zelfs voordeliger wordt voor uw vennootschap dan voor u privé. Uiteraard moeten dan wel de nodige voorwaarden vervuld zijn.

2.    Dividenden. De dividenden die uw vennootschap geniet, kunnen – zij het ook weer onder bepaalde voorwaarden – vrijgesteld worden van belastingen ten belope van 100%, zodat ze uiteindelijk geen belastingen betaalt op de ontvangen dividenden (de zgn. DBI-aftrek).

3.    Notionele-interestaftrek. De aftrek voor risicokapitaal verlaagt de belastbare basis, zodat de belastingen op de door de vennootschap ontvangen ‘roerende inkomsten’ nog verder verlaagd en geminimaliseerd worden. Zoals bekend, gelden er ook voor deze notionele-interestaftrek bijzondere voorwaarden. We beschikken in deze uitgave echter niet over de ruimte om daar verder op in te gaan.

Conclusie. Het spaargeld van de vennootschap wordt door het verschil in tarief minder zwaar belast dan uw privéspaargeld, waarbij een aantal mechanismen zoals o.m. de notionele-interestaftrek en de DBI-aftrek ervoor zorgen dat dit verschil nog groter wordt.

1.1.4. Hoeveel kost een pand van € 200.000 als uw vennootschap het koopt met haar eigen spaargeld?

We volgen even dezelfde redenering als in het eerste deel van deze uitgave om het verschil duidelijk te maken.

Kostprijselementen. Deze zijn dezelfde als bij een privéaankoop. Naast de aankoopprijs van het pand zelf, moet er ook nu nog rekening gehouden worden met o.m. de registratierechten (10% in Vlaanderen), het notarieel ereloon voor het verlijden van de aankoopakte en de aktekosten zelf. Die laatste twee ramen we gemakshalve op € 3.250.

Geen kortingen! Aangezien het uw vennootschap is die de aankoop doet, zijn er geen vrijstellingen of verminderingen inzake de registratierechten (o.m. klein beschrijf, zgn. meeneembaarheid, vrijstelling eerste woning, enz.) van toepassing.

Totaal te betalen
Aankoopprijs	€ 200.000
10% registratierechten	€ 20.000
Notarieel ereloon en aktekosten (geraamd)	€ 3.250
Totaal	€ 223.250

Kostprijs om dit te betalen met spaargeld van de vennootschap. Aangezien uw vennootschap van elke € 1.000 inkomen die ze opzij wil zetten of m.a.w. wil sparen 75% overhoudt na afhouding van belastingen, moet de totale kostprijs gebruteerd worden om te weten wat een aankoop via spaargeld werkelijk gekost heeft.

Samengevat. De werkelijke kostprijs van het pand van € 200.000 gekocht met spaargeld van uw vennootschap bedraagt:

€ 223.250 / 75% = € 297.666,67

Verschil met een aankoop door u privé? Door de hogere fiscale druk en de bijkomende sociale bijdragen was de kostprijs privé van hetzelfde pand gelijk aan € 497.930,04, maar liefst € 200.263,37 groter. Dat verschil wordt nog groter in de mate dat uw vennootschap het verlaagd tarief geniet.

Conclusie. Met hetzelfde inkomen zal uw vennootschap veel sneller dan uzelf kunnen overgaan tot de aankoop van een onroerend goed voor uw pensioen.

1.2. Kan uw vennootschap beter lenen voor de aankoop?

1.2.1. Geen betere voorwaarden, wel hogere terugbetaalcapaciteit!

Andere tarieven, waarborgen, enz.? Gaat uw vennootschap een krediet aan voor de aankoop van een onroerend goed, dan is dat in principe niet in de vorm van een hypothecair woonkrediet, maar eerder een investeringskrediet.

Het verschil in type lening geeft m.a.w. wel een verschil in tarieven, waarborgen, enz., maar is niet van die aard dat vennootschappen per definitie goedkoper kunnen lenen en betere voorwaarden bekomen dan privépersonen.

Wel hogere aflossingscapaciteit. Dat is op zich uiteraard logisch, aangezien de vennootschap ook een hogere spaarcapaciteit heeft. Precies omdat het maximale tarief in de vennootschapsbelasting lager ligt dan voor u privé, houdt ze netto méér over van hetzelfde inkomen en is ze dus ook in staat om een hogere afbetaling te dragen.

 

1.2.2. Opletten met wederbeleggingsvergoeding

Het principe van de drie maanden wederbeleggingsvergoeding telt niet! Een hypothecair woonkrediet privé vervroegd terugbetalen – al dan niet gedeeltelijk – kost u kortweg drie maanden interest. U kunt dus perfect inschatten wat het u eventueel kost om van bank te veranderen (want dan betaalt u uw eerste bank ook terug) of uw lening bv. als gevolg van een erfenis die u te beurt gevallen is in één keer af te lossen.

Voor een vennootschap geldt dat drie maandenprincipe niet, net omdat het niet gaat om een woonkrediet en de zgn. consumentenbescherming m.a.w. niet speelt.

Door de nieuwe Bankenwet veelal wel beperkt tot zes maanden. Een vennootschap die een lening vervroegd wil terugbetalen, betaalt in principe een wederbeleggingsvergoeding die gelijk is aan ‘het door de bank geleden verlies’. Dit is het zgn. funding loss-principe dat er kortweg op neerkomt dat er in zo’n geval een ‘schadevergoeding’ betaald moet worden die gelijk is aan het verschil tussen de kostprijs waartegen de bank zelf de gelden om de lening te verstrekken gefinancierd heeft en de interesten die de bank zal ontvangen wanneer zij die gelden na uw vervroegde terugbetaling opnieuw uitleent aan een andere klant. Sinds de nieuwe Bankenwet van 21 december 2013 is deze wederbeleggingsvergoeding die de banken mogen aanrekenen wel beperkt tot in principe zes maanden interest als er niet meer dan € 1 miljoen wordt terugbetaald. Vroeger kon de bank erbovenop nog een schadevergoeding vragen, maar dat is nu niet meer mogelijk.

Niet doorslaggevend. Het verschil in wederbeleggingsvergoeding is niet van dien aard dat het mee zal bepalen of u het pand al dan niet via uw vennootschap koopt en of deze er dan het best voor leent of niet.

III. U koopt het pand privé, maar u financiert het met uw pensioenverzekering

1. U gebruikt nu al uw toekomstig extralegaal pensioen!

1.1. Wat doet u precies en wat houdt dit scenario exact in?

1.1.1. Nu uw pensioenkapitaal al gebruiken

Wat u later sowieso moet krijgen, nu al gebruiken. Dat is kortweg inderdaad het principe van het financieren van een vastgoedtransactie met uw extralegale pensioenopbouw.

Het is m.a.w. vergelijkbaar met wat destijds de gemengde levensverzekering (zgn. 10/10) genoemd werd. U verzekerde zich voor een bepaald bedrag en dat werd dan uitgekeerd:

·     ofwel aan uzelf als u nog in leven was op de einddatum van het contract;

·     ofwel aan uw nabestaanden als u vóór die einddatum overleed.

Het bedrag waarvoor u zich verzekerd had, zou u (of uw familie) altijd uitgekeerd krijgen, dus was er ook een mogelijkheid om dat contract te belenen, om dus het bedrag dat de verzekeraar u ooit toch zou moeten uitbetalen, reeds vroeger te gebruiken. In principe moesten de premies dan al die tijd verder betaald worden en was er een interest verschuldigd omwille van het ‘belenen’ zelf.

Via uw extralegale pensioenopbouw. Vastgoed kopen voor uw pensioen via uw individuele pensioentoezegging (IPT), groepsverzekering, vrij aanvullend pensioen voor zelfstandigen (VAPZ) en sinds 2018 ook POZ, of pensioentoezegging voor zelfstandigen zonder vennootschap, enz. volgt in zekere zin inderdaad hetzelfde principe, zij het uiteraard iets gemoderniseerd. U belooft uw verzekeraar om een extra kapitaal op te bouwen via uw aanvullend pensioen en de verzekeraar laat u op zijn beurt het geld nu al gebruiken om uw onroerend goed aan te schaffen.

Niet wachten tot uw groepsverzekering uitbetaald wordt? Exact. Dikwijls wordt gezegd: “Als we later met pensioen zijn, kopen we met het geld van onze pensioenverzekering een appartementje aan de kust.” Zo lang hoeft u dus niet te wachten. U kunt het nu reeds kopen met diezelfde pensioenverzekering en er meteen al van genieten.

1.1.2. Kan dat ook voor iets anders dan vastgoed?

Neen! Uw extralegaal pensioenkapitaal vooraf reeds gebruiken, is alleen mogelijk voor privévastgoedtransacties. Op uw 50ste een deel van uw groepsverzekering opvragen om een leuke cruise mee te maken, kan dus hoegenaamd niet.

En voor aandelen van een patrimoniumvennootschap? Neen, ook niet. Het moet wel degelijk gaan om het privé kopen, bouwen of verbouwen van een onroerend goed. Met een voorschot op uw groepsverzekering de aandelen kopen van een vennootschap die uitsluitend een villa bezit, kan dus niet. Aandelen zijn immers roerende goederen en komen dus niet in aanmerking.

Indien u de beperkingen niet respecteert, vertaalt zich dat in het verwerpen van de fiscale aftrek van de gestorte premies vanaf 1 januari van het jaar waarin het voorschot opgenomen werd of de pensioenpolis in pand gegeven werd.

 

1.1.3. Wat zegt de wetgever?

Artikel 59, §6 van het WIB 92 voor de IPT en de groepsverzekering en artikel 49, §2 van de Programmawet (I) van 24 december 2002 voor het VAPZ, bepalen de voorwaarden onder welke de techniek van inpandgeving en voorschotten toegepast kan worden.

Artikel 59, §6 van het WIB 92 bepaalt dat voorschotten op prestaties, inpandgevingen van pensioenrechten voor het waarborgen van een lening en de toewijzing van de afkoopwaarde aan de wedersamenstelling van een hypothecair krediet, geen beletsel vormen voor de definitieve storting van de bijdragen en premies aan een in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte gevestigde verzekeringsonderneming, voorzorgsinstelling of instelling voor bedrijfspensioenvoorzieningen, wanneer ze toegestaan worden om het de werknemer (overeenkomstig artikel 195, §1 van het WIB 92 zijn zelfstandige bedrijfsleiders gelijkgesteld) mogelijk te maken in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte (EER) gelegen onroerende goederen die in België of in een andere lidstaat van de EER belastbare inkomsten opbrengen, te verwerven, te bouwen, te verbeteren, te herstellen of te verbouwen en op voorwaarde dat de voorschotten en leningen terugbetaald worden zodra de voormelde goederen uit het vermogen van de werknemer of bedrijfsleider verdwijnen.

De goederen waarvan men slechts blote eigenaar is of wordt, komen dus ook NIET in aanmerking, omdat ze geen belastbare opbrengsten opbrengen.

Artikel 49, §2 van de Programmawet (I) van 24 december 2002 luidt:

“Voorschotten op prestaties of inpandgevingen van pensioenrechten of de mogelijkheid tot toewijzing van de afkoopwaarde aan de wedersamenstelling van een hypothecair krediet, mogen enkel toegestaan worden om de aangeslotene in staat te stellen op het grondgebied van de Europese Unie onroerende goederen die belastbare inkomsten opbrengen, te verwerven, te bouwen, te verbeteren, te herstellen of te verbouwen. Die voorschotten en leningen moeten terugbetaald worden zodra die goederen uit het vermogen van de aangeslotene verdwijnen.”

1.2. Welke vormen van extralegale pensioenopbouw komen hiervoor in aanmerking?

1.2.1. Vrij aanvullend pensioen voor zelfstandigen (VAPZ)?

Voor wie? Iedere zelfstandige, dus zowel wie een eenmanszaak heeft als wie bedrijfsleider (zaakvoerder/bestuurder) is in een vennootschap, kan een bijkomend pensioen opbouwen via een VAPZ.

Het idee om u als zelfstandige de mogelijkheid te bieden om uw karig pensioen vrijwillig aan te vullen op een fiscaal vriendelijke manier dateert reeds van 1982, zij het dat het inmiddels wel enigszins geëvolueerd is. Tot en met 2003 kon een VAP nl. enkel onderschreven worden via uw sociale kas en toen heette het ook effectief nog VAP. Sinds de Wet op de aanvullende pensioenen op 1 januari 2004 van kracht ging, heet het VAPZ en sindsdien kan het onderschreven worden via bijna elke financiële instelling: via uw bankier, verzekeraar, onafhankelijke makelaar of nog steeds bij de sociale kas waarbij u aangesloten bent. Het VAPZ is dus de vernieuwde formule van het oud VAP.

Kunt u een VAPZ gebruiken om vastgoed te kopen? Ja! Het kapitaal dat u opbouwt via uw VAPZ kunt u dus effectief nu reeds gebruiken om bv. een appartement te kopen. Het bedrag waarover u op die manier kunt beschikken, zal wel eerder beperkt zijn. De premies die u jaarlijks kunt storten zijn immers beperkt tot 8,17% van uw referentie-inkomen voor een gewoon VAPZ met een maximum van € 3.302,77 en 9,40% voor een sociaal VAPZ, met een maximum van € 3.800,01. Uw referentie-inkomen is het inkomen waarop uw sociale bijdragen berekend worden. Hoewel de sociale bijdragen sinds 2015 berekend worden op het inkomen van het lopende jaar, is de premie voor uw VAPZ nog steeds gebaseerd op uw inkomen van drie jaar geleden. De premie voor 2021 is dus gebaseerd op uw inkomen voor 2018.

1.2.2. Individuele pensioentoezegging (IPT)?

Voor wie? Iedere zelfstandige bedrijfsleider, dus iedere zaakvoerder of bestuurder van een vennootschap met een regelmatige, maandelijkse bezoldiging kan een bijkomend pensioen opbouwen via een IPT. U kunt uw VAPZ dus aanvullen via zo’n IPT. Binnen dat IPT kunt u tegelijkertijd zo ook zorgen voor een aanvullende bescherming bij arbeidsongeschiktheid en vroegtijdig overlijden.

Het interessante aan dit verhaal is dat niet uzelf, maar uw vennootschap zorgt voor de financiering van dit contract. Binnen de grenzen van de zgn. 80%-regel zijn de premies die uw vennootschap betaalt voor uw IPT voor haar immers fiscaal aftrekbare beroepskosten. Aan de hand van de 80%-regel bepalen we het te bereiken pensioendoel. In tegenstelling tot bij het VAPZ, waar de premie afhankelijk is van het referentie-inkomen, wordt voor de IPT eerst bepaald hoeveel pensioen u mag opbouwen tijdens uw loopbaan. Op basis van deze berekening (80%-regel) bepaalt men hoeveel premie u mag storten om, afhankelijk van uw leeftijd, uw ‘doel’ te bereiken. Op deze regel gaan we verder in dit werk dieper in.

Gebruiken om vastgoed te kopen? Ja! Niettegenstaande uw vennootschap de premies betaalt voor uw IPT, bent uzelf privé de rechtstreekse begunstigde van het contract. Bijgevolg kunt u het kapitaal dat zo opgebouwd wordt privé ook reeds gebruiken (via een voorschot of inpandgeving) vóór de einddatum van het contract.

1.2.3. POZ?

Sinds 2018 krijgen zelfstandigen zonder vennootschap ook de kans om naast het VAPZ een bijkomende tweede pijler pensioen op te bouwen. Hiermee wordt dan een discriminatie weggenomen tussen zelfstandigen met en zonder vennootschap.

Voor wie?

Voor iedere zelfstandige in hoofdberoep, zelfstandige in bijberoep met sociale bijdragen verschuldigd zoals in hoofdberoep en de meewerkende echtgenoot of echtgenote in maxistatuut die sociale bijdragen betaalt zoals een zelfstandige in hoofdberoep.

De premies voor deze polis worden berekend volgens een aangepaste 80%-regel. Het te bereiken pensioen wordt berekend aan de hand van het gemiddeld loon van de laatste drie kalenderjaren. Aangezien een zelfstandige geen loon heeft, gebruikt men de winsten of baten.

De jaren gebruikt in de loopbaan starten maar vanaf 2018 en hierdoor was er geen backservice mogelijk in 2018. Vanaf 2019 zal dat wel het geval zijn, weliswaar beperkt tot de jaren tot 2018. In 2021 kunt u via een backservice drie jaar financieren en zo verder tot we tien jaar verleden hebben.

Binnen de berekening van de ‘aangepaste 80%-regel’ moet men wel rekening houden met de opgebouwde reserves van het VAPZ vanaf 2018 en dus niet met de eventueel gestorte premies van vóór 2018.

Hoe gaat men te werk?

Het referentie-inkomen voor de 80%-regel van POZ = het gemiddelde van de gecorrigeerde inkomsten van de drie voorgaande belastbare perioden. Het gaat om de winst, baten of bezoldiging van de meewerkende echtgeno(o)t(e), uitgezonderd de meerwaarden en winsten of baten van een voorgaande beroepsactiviteit, verminderd met de beroepskosten en verhoogd met sociale bijdragen en VAPZ-premies in de mate waarin ze al opgenomen zijn in de beroepskosten.

 

1. Categorie ‘Winsten’

Winsten = inkomsten van zelfstandigen die een activiteit uitoefenen in het kader van een nijverheids-, handels-, ambachts-, landbouwactiviteit (bv. bakker, slager, winkelier, loodgieter).

Is de code ‘1600 of 2600’ positief voor minstens één van de jaren 2020, 2019 of 2018?

·     Indien ja: Vul dan de bedragen in voor de drie voorgaande jaren (eventueel een schatting voor 2020);

·     Indien neen: Vul dan de geschatte bedragen voor 2021 in.

Wijziging berekening referentie-inkomen in 2020. Naar aanleiding van de invoering van het ‘wettelijk beroepskostenforfait’ besloot de administratie voor eenmanszaken ook de aangiftecodes inzake beroepskosten te ‘ontdubbelen’. In de aangifte 2019, vak XVIII, werden er nieuwe aangiftecodes (1632-17/2632-84) voor de sociale bijdragen ingevoerd.

VAPZ-premies worden in de personenbelasting gelijkgeschakeld met sociale bijdragen, en moeten dus voortaan in deze nieuwe codes voor de sociale bijdragen ingevuld worden!

De VAPZ-bijdragen mogen bijgevolg vanaf 2019 NIET meer aangegeven worden in de codes 1606-43/2606-13 (andere beroepskosten). De VAPZ-premies verkeerdelijk aangeven kan nadelige gevolgen hebben voor de berekening van het referentie-inkomen van een POZ-contract.

Voor wie in 2021 een POZ-contract sluit, moet voor de jaren 2019 en 2020 de sociale bijdragen en VAPZ-premies NIET opnieuw bijtellen. Wel voor 2018.

 

Winsten (Vak XVIII Personenbelasting)	T-3 (2018)	T-2 (2019)	T-1 (2020)	T (2021) = schatting
1600/2600 (brutowinst)
- 1606/2606 en 1611/2611 (beroepskosten)
+ sociale bijdragen*		xxxxxx	xxxxxx	xxxxxx
+ VAPZ-premie*		xxxxxx	xxxxxx	xxxxxx

2. Categorie ‘Baten’

Baten =

·     de inkomsten van daden van louter of hoofdzakelijk intellectuele aard (typevoorbeeld: vrije beroepers zoals artsen, apothekers, accountants);

·     de inkomsten van zelfstandigen die ambten of posten bekleden (bv. notaris, bedrijfsrevisor, deurwaarder).

Is de code ‘1650 of 2650’ positief voor minstens een van de jaren 2020, 2019 of 2018?

·     Indien ja: Vul dan de bedragen voor de drie hier onderstaande jaren in (eventueel een schatting voor 2020);

·     Indien neen: Vul dan de geschatte bedragen voor 2021 in.

Baten (Vak XIX Personenbelasting)	T-3 (2018)	T-2 (2019)	T-1 (2020)	T (2021) = schatting
1650/2650 (ontvangsten)
- 1669/2669 en 1657/2657 (beroepskosten)

3. Categorie ‘meewerkende echtgenoot’

Is de code ‘1450/2450 of 1453/2453’ positief voor minstens een van de jaren 2020, 2019 of 2018?

·     Indien ja: Vul dan de bedragen voor de drie hier onderstaande jaren in (eventueel een schatting voor 2020);

·     Indien neen: Vul dan de geschatte bedragen voor 2021 in.

Bezoldiging meewerkende echtgenoot (Vak XXI personenbelasting)	T-3 (2018)	T-2 (2019)	T-1 (2020)	T (2021) = schatting
1450/2450
1453/2453
- 1452/2452 (beroepskosten)

Het pensioenbedrag dat we hierbij uitkomen, moet dan verminderd worden met de VAPZ, opgebouwd vanaf 2019.

De onderliggende belegging kan zowel in Tak 21 als Tak 23.

Bij Tak 21 heeft u kapitaals- en rendementsgarantie.

Bij Tak 23 zijn er geen garanties, want dan belegt u onrechtstreeks in een beleggingsfonds. Dat fonds volgt de financiële markten en het resultaat kan zowel negatief als positief zijn. Op lange termijn mag u een positief effect verwachten, omdat de beurs het op lange termijn in principe altijd beter doet dan andere beleggingen.

Aangifte in de personenbelasting

De POZ-premie, die recht geeft op een belastingvermindering van 30%, moet worden vermeld in Deel 1 van de aangifte: vak X, code 1342-16/2342-83 (bijdragen en premies voor een aanvullend pensioen voor zelfstandigen).

Gebruiken om vastgoed te kopen?

Ja, in theorie wel, maar aangezien er maar één jaar backservice mogelijk is, zal het wel nog een paar jaar duren vooraleer er voldoende reserves opgebouwd zijn in Tak 21 en vooraleer het de moeite loont om deze te gebruiken voor vastgoed.

1.2.4. Groepsverzekering?

Wat en voor wie? Een groepsverzekering is een collectieve regeling voor extralegale pensioenopbouw voor een bepaalde categorie van mensen. De groepsverzekering wordt meestal gebruikt in het kader van de pensioenopbouw van werknemers (bv. voor alle kaderleden, voor alle loontrekkenden, enz.). Het collectieve slaat op het feit dat de verzekering steeds betrekking moet hebben op een bepaalde groep en dat iedereen die tot die groep behoort dan ook effectief aangesloten moet zijn.

Ook voor zaakvoerders/bestuurders? Vroeger werd de groepsverzekering inderdaad ook gebruikt om aan zaakvoerders/bestuurders eenzelfde soort van voordelen te kunnen geven, zij het eerder noodgedwongen omdat er geen alternatief was. Zo werden dan bv. groepsverzekeringen afgesloten voor de categorie van zaakvoerders, ook al was er bv. maar één zaakvoerder op dat moment.

Het probleem was evenwel dat dit dikwijls aanleiding gaf tot zeer inventieve omschrijvingen van de categorieën van de betrokken zelfstandigen om er toch maar voor te zorgen dat bepaalde personen niet opgenomen werden in de groepsverzekering. Het was dus meer fiscale gymnastiek. Combinaties van leeftijds- en vergoedingsgrenzen gaven dikwijls aanleiding tot heel ondoorzichtige en onbeheersbare reglementen.

Bij de invoering van de zgn. WAP (Wet op de aanvullende pensioenen) werd hiermee komaf gemaakt en werd de zgn. individuele pensioentoezegging geïntroduceerd. Dit is een soort van groepsverzekering voor één persoon.

Kunt u een groepsverzekering gebruiken om vastgoed aan te kopen? Ja! Het principe is hier nl. hetzelfde als bij een IPT. Ook bij een groepsverzekering worden de premies m.a.w. betaald door de vennootschap, maar bent uzelf privé de rechtstreekse begunstigde.

1.2.5. Interne pensioenvoorziening?

Wat en voor wie?

Er wordt  een onderhands contract opgesteld tussen de bedrijfsleider (zaakvoerder/bestuurder) en zijn vennootschap waarin voorzien wordt dat de vennootschap een kapitaal zal betalen aan de bedrijfsleider bij pensionering of aan diens nabestaanden bij overlijden vóór een bepaalde leeftijd.

Het verschil met de andere vormen van extralegale pensioenopbouw ligt hem dus in het feit dat er geen externe verzekeraar aan te pas komt en dat er dus ook geen premies betaald moeten worden aan een externe verzekeraar. Het is de vennootschap zelf die voldoende middelen opzij moet zetten om het contract met haar bedrijfsleider op termijn te kunnen naleven.

Niet zo eenvoudig. We gaan er niet in detail op in, maar het aanleggen van een interne pensioenvoorziening was geen sinecure. De pensioenovereenkomst moet o.m. duidelijk voorzien wat er gebeurt met de voorziening als de bedrijfsleider de vennootschap zou verlaten, hoe de berekening gebeurt van de pensioenopbouw (welk loon, welke (voorbije) carrière, welke eindleeftijd), enz. Daarnaast moet fiscaal gezien ook de zgn. 80%-regel nageleefd worden, net zoals bij de groepsverzekering en de IPT.

Niet langer toegestaan. De regering-Di Rupo I heeft inderdaad beslist om het aanleggen van een interne pensioenvoorziening fiscaal gezien niet langer meer toe te laten. De reeds bestaande interne pensioenvoorzieningen mogen wel behouden blijven, maar zullen evenmin nog verder opgebouwd mogen worden. Het kapitaal dat opgebouwd is op 31 december 2012 mag in de boeken blijven staan, maar mag niet verder oprenten. Het blijft dus een statisch kapitaal.

Kunt u het gebruiken voor uw aankoop van vastgoed? De ‘reserve’ van een interne pensioenvoorziening komt niet in aanmerking voor het belenen om vastgoed aan te kopen.

Tip 1. Externaliseren dan maar? Dat kan een oplossing zijn. U kunt dus gerust een verzekeraar aanspreken om uw interne pensioenvoorziening over te dragen naar een IPT-verzekering. Waar de interne voorziening geen rente meer opbrengt, kan de reserve dus via een IPT verder oprenten tegen de basisrentevoet, verhoogd met de winstdeelname. Na externalisatie komt dit kapitaal er dan ook voor in aanmerking om een voorschot op de polis voor uw vastgoedtransactie te genieten.

Tip 2. Een bijkomend voordeel is dat u vandaag dan op zoek kunt gaan naar de verzekeraar die in het kader van uw vraag tot voorschot de beste voorwaarden kan bieden. Het gaat dan vooral over de keuze van de formule. Laat u in elk geval adviseren door een onafhankelijk makelaar. Die zoekt voor u de juiste partner.

1.2.6. Levensverzekering of langetermijnsparen?

Voor wie en wat? Kortweg, voor iedereen. Het gaat immers om een klassieke levensverzekering die u privé aangaat, dus los van uw vennootschap. Deze verzekeringen vallen onder de zgn. derde pijler.

Zo’n levensverzekering houdt uiteraard ook in dat u daarmee een appeltje voor de dorst opbouwt en ook fiscaal gezien kunt u daarmee in het kader van het zgn. langetermijnsparen onder bepaalde voorwaarden een voordeel doen. Het voordeel is wel beperkt tot 30% van uw storting.

Kunt u het gebruiken voor uw aankoop van vastgoed? Ja. Op het kapitaal dat u opgebouwd heeft via een klassieke levensverzekering kunt u eveneens een voorschot opnemen, in dit geval zelfs voor andere zaken dan voor vastgoedtransacties.

1.2.7. Pensioensparen?

Wat en voor wie? Pensioensparen staat ook open voor iedereen en behoort eveneens – net zoals de klassieke levensverzekering – tot de zgn. derde pijler. Ook hiermee kunt u zoals bekend een beperkt fiscaal voordeel doen.

Het verschil met een levensverzekering ligt vooral in het feit dat de premie die u hiervoor jaarlijks kunt storten geplafonneerd is in absolute zin, lees: voor iedereen geldt hetzelfde grensbedrag. Het fiscaal voordeel bedraagt ook hier slechts 25% voor de hoogste drempel en 30% voor de laagste drempel.

Kunt u uw pensioensparen gebruiken voor uw aankoop van vastgoed? Dat is niet mogelijk.

1.2.8. Uw polis aanvullen met een waarborg bij arbeidsongeschiktheid

Het kan interessant zijn om boven op de bestaande waarborgen, een dekking te nemen bij arbeidsongeschiktheid.

Stel dat u ziek wordt, of getroffen wordt door een ongeval en hierdoor uw inkomen verliest. Dan kan een arbeidsongeschiktheidsverzekering of gewaarborgd inkomen een oplossing bieden.

U kunt ervoor kiezen om een maandelijkse uitkering te ontvangen, bij ziekte of ongeval, zo krijgt u een maandelijkse uitkering om eventuele interesten te betalen. U kunt er ook voor opteren om vrijgesteld te worden van verdere premiestortingen. Hierbij zal de verzekeraar uw spaarpot zelf verder aanvullen met de voorziene spaarpremies.

1.2.9  Conclusie

Aangezien het VAPZ en de IPT/groepsverzekering de meest interessante manieren zijn om als bedrijfsleider een extralegaal pensioen op te bouwen, zullen we het verder enkel hebben over deze twee fiscaal gezien interessante spaarvormen en over de wijze waarop u deze nu reeds kunt gebruiken voor uw aankoop van vastgoed.

1.3. Welke onroerende goederen komen in aanmerking?

1.3.1. Waar gelegen?

Niet voor 100% gelijk voor VAPZ en IPT. Hoewel we denken dat het niet de bedoeling was van de Wet op de aanvullende pensioenen (WAP) om een verschil te maken tussen een VAPZ en een IPT, is er toch een klein nuanceverschil als het gaat over het financieren van een vastgoedtransactie en meer bepaald m.b.t. de locatie van dat vastgoed.

VAPZ. Het onroerend goed dat u wilt kopen of (ver)bouwen via uw VAPZ moet gelegen zijn in de Europese Unie.

IPT? Het onroerend goed moet gelegen zijn in de Europese Economische Ruimte (EER). Dit zijn alle landen van de Europese Unie plus Liechtenstein, Noorwegen en IJsland.

Let op 1! Zwitserland hoort hier niet bij.

Let op 2! Brexit: sinds 1 februari 2020 is dit dus ook niet meer van toepassing in het Verenigd Koninkrijk.

1.3.2. Niet alleen voor de aankoop, maar ook voor een veranda?

Algemeen. Het extralegaal pensioenkapitaal moet gebruikt worden om een onroerend goed te kopen, te bouwen, te verbouwen, te herstellen, enz. Merk op dat het type van onroerend goed niet van belang is. Het kan dus gaan om een woning, enige en eigen woning, bos, lap grond, winkelpand, tweede woning, enz.

Ook verbouwingswerken! Werken die u laat uitvoeren aan een pand dat u reeds bezit kunnen er inderdaad ook voor in aanmerking komen. Zo komen o.m. in aanmerking:

·     de plaatsing van een veranda;

·     de plaatsing van een omheining;

·     de aanleg van de tuin;

·     de plaatsing van een zwembad.

Let op! Het moet wel degelijk gaan over ‘onroerende goederen en/of werken in onroerende staat’. Het zwembad moet dus in de grond vastzitten en niet elke zomer opnieuw op het gazon geplaatst worden. De aanleg van een tuin is ook geen probleem, maar het tuinonderhoud komt dan weer niet in aanmerking.

Ook de terugbetaling van uw bestaande hypothecaire lening. Inderdaad. U mag overwegen om een voorschot op te nemen om uw bestaande lening terug te betalen, op voorwaarde uiteraard dat deze hypothecaire lening tot stand kwam om een gelijkaardige vastgoedverrichting te doen.

Tip. Houd er wel rekening mee dat u fiscale voordelen geniet op de aflossingen van uw lening. Beperk de terugbetaling dus zo dat u de fiscale voordelen toch nog kunt blijven genieten.

1.4. Hoeveel kan ik opvragen?

1.4.1. Bij alle verzekeraars hetzelfde?

In het verleden hanteerden de verzekeraars allemaal eenzelfde systematiek. Het voorschot werd beperkt tot 65%. Ze moeten namelijk een buffer aanhouden voor mogelijke (of toekomstige) taxaties op de finale uitkering. Het kan namelijk ook dat er een vervroegde afkoop nodig is bij bv. wanbetaling van interesten, en dan is er een extra fiscale inhouding.

Sinds 1 januari 2015 is het niet meer mogelijk om VAPZ- en IPT-contracten af te kopen vóór de leeftijd van 60 jaar. Een aantal verzekeraars stellen zich sindsdien soepeler op.

Hoe reageren de verzekeraars hier op?

Sommige verhogen hun maximaal voorschot naar 75%, andere zijn nog soepeler en gaan in sommige gevallen al tot 90% voor VAPZ-contracten.

Fiscaal regime van het contract	X% van de contractuele reserve
	Vóór uw 62ste	Na uw 62ste
VAPZ	90%	90%
IPT/groepsverzekering	70%	77%

 

Geldt dit voor alle vormen van voorschotten?

Niet voor kapitaliserende voorschotten op VAPZ-contracten. Hier wordt een correctie op toegepast in functie van de looptijd van de polis, dit om te voorkomen dat het voorschot groter zou worden dan de werkelijke waarde van de polis.

Zo zal een voorschot op een VAPZ voor een interestkapitaliserend voorschot met een resterende looptijd van 20 jaar beperkt worden tot 85% van 90% en een polis die nog 10 jaar loopt, tot 92% van 90%.

Tip. Wilt u precies weten hoeveel uw reserves bedragen en hoe groot het maximale voorschot is dat u daarop kunt vragen, dan kunt u daarvoor uiteraard terecht bij uw makelaar/verzekeraar. Hij beschikt sowieso immers over de meest actuele cijfers.